-Ascendas Reit realiza su primera inversión en centros de datos europeos por 904,6 millones de dólares singapurenses
SINGAPUR, 18 de marzo de 2021 /PRNewswire/ -- Ascendas Funds Management (S) Limited (la "Administradora"), en su capacidad de administradora de Ascendas Real Estate Investment Trust ("Ascendas Reit") (Singapore: A17U), se complace anunciar la Adquisición propuesta de una cartera de centros de datos localizada en Europa (la "Adquisición propuesta")[1], por 904,6 millones de dólares singapurenses[2] ("Consideración total") de filiales de Digital Realty Trust, Inc. ("Vendedor"). La cartera está formada por 11 centros de datos (la "cartera objetivo" o "propiedades objetivo") localizados en el Reino Unido ("RU") (4 propiedades), Países Bajos (3 propiedades), Francia (3 propiedades) y Suiza (1 propiedad).
https://mma.prnewswire.com/media/1457910/Areit_Logo.jpg [https://mma.prnewswire.com/media/1457910/Areit_Logo.jpg]
William Tay, director ejecutivo y consejero delegado de la Administradora, dijo: "Esta adquisición nos da una oportunidad única de poseer una cartera de centros de datos ocupados en mercados clave en Europa. Complementa nuestra cartera existente de centro de datos en Singapur y aumentará la contribución del sector a 1.500 millones de dólares singapurenses o el 10% de las propiedades de inversión bajo gestión. Vemos un buen potencial en el negocio de los centros de datos y seguiremos generando y realizando más adquisiciones cuando surjan las oportunidades".
Principales méritos de la adquisición propuesta
1. Amplía la exposición de Ascendas Reit a la clase de activos de centro de datos resiliente
La demanda de centros de datos crecerá debido a la mayor resiliencia en datos y aplicaciones online así como acelerando la digitalización en las industrias.
Algunas de las principales tendencias que siguen sustentando la demanda para centros de datos incluyen la mayor adopción de cloud computing, el creciente número de usuarios de Internet y dispositivos móviles, mayores requisitos de almacenamiento de datos y tendencias de tecnología de rápido crecimiento como análisis de big data, Internet of Things (IoT), Industry 4.0, red 5G, e-commerce, servicios de video streaming, etc.
Adicionalmente, las leyes de soberanía de los datos beneficiarán a los centros de datos europeos mientras las compañías eligen almacenar datos dentro de Europa para atender a los grandes mercados locales.
La cartera objetivo aumentará la inversión de Ascendas Reit en centros de datos al 10% (1.500 millones de dólares singapureses) de las propiedades de inversión total de 15.000 millones de dólares singapureses (desde el 4% o 500 millones de dólares singapureses a 31 de diciembre de 2020).
2. El 93% de la cartera objetivo (por valor de activos) se localiza en mercados de centros de datos europeos clave
La cartera objetivo está formada por 11 centros de datos, de los cuales nueve (93% de la cartera objetivo por valor de activos) se localizan estratégicamente en Londres, Ámsterdam y París, que son mercados de centros de datos en Europa.
Londres, Ámsterdam y París se clasifican primero, tercero y cuarto en los mayores mercados de colocación en Europa respectivamente, con un tamaño de mercado de colocación combinado de aproximadamente 1.383 megavatios ("MW") a 31 de diciembre de 2020.[3]( )
Se benefician de estar cerca de los grandes centros de población y tienen la conectividad e infraestructura para atraer a los proveedores de centros de datos.
3. Los mercados de centros de datos europeos registran un fuerte crecimiento en capacidades impulsado por niveles de aprovechamiento robustos
Según CBRE, el aprovechamiento de los centros de datos de colocación superó el nuevo suministro en 2020 en los mercados FLAP[4]( )mientras más compañías se embarcan en sus planes de transformación digital. Las compañías están aumentando su consumo de servicios cloud, que a su vez impulsa la demanda de colocación de proveedores de cloud. La colocación está también usándose cada vez más para satisfacer los requisitos TI de las compañías, que están creciendo en escala y complejidad.
Durante 2020, se aprovechó un total de 201 MW en mercados FLAP (Frankfurt 67 MW, Londres 86 MW, Ámsterdam 32 MW y París 17 MW) en el reverso del nuevo suministro de 174 MW (Frankfurt 62 MW, Londres 26 MW, Ámsterdam 57 MW y París 29 MW).
Como resultado, la tasa de vacantes de los mercados FLAP mejoró un 19% (desde el 21% en 2019). En 2021, la tasa de vacantes caerá un 17% impulsada por la fuerte demanda. La absorción del mercado, que es el número de años que tardaría el actual suministro de vacantes estar plenamente arrendado[5] fue de 2,4 años a 31 de diciembre de 2020 (menos de los 3 años en 2019) y se espera que descienda a 2,3 años en 2021.[3]
4. Mejora la diversidad de la cartera de Ascendas Reit y ofrece más tierra de plena propiedad
Con la adquisición propuesta, la cartera de Ascendas Reit será diversificada geográficamente, con un 60% de propiedades de inversión en Singapur, 14% en Estados Unidos ("EE.UU."), 14% en Australia y 12% en Reino Unido/Europa.
Aproximadamente, el 67% de la cartera objetivo (por valor de activo) se localiza en tierra de plena propiedad mientras el 33%[6] restante está en tierra arrendada con un arrendamiento de tierra medio ponderado que vence en 42,9 años [7]. La cartera de Ascendas Reit se reforzará con el incremento en el porcentaje de tierra de plena propiedad (por valor de activo) del 35,4% al 37,5%[8] asumiendo el fin de la adquisición de la cartera objetivo.
5. Corriente de ingresos estable y sostenible con largo arrendamiento medio ponderado para expirar ("WALE") y estructuras de arrendamiento neto triple
La cartera objetivo tiene un largo WALE de 4,6 años por ingresos de arrendamiento. Alrededor del 83% de los arrendamientos (por ingresos de arrendamiento) han integrado escaladas de renta anuales de entre el 1,0 y el 3,0%, ofreciendo un crecimiento orgánico.[9]
A 31 de diciembre de 2020, el 58% de la cartera objetivo por ingresos de arrendamiento está arrendada en una base neta triple donde todos los gastos de la propiedad, como mantenimiento, impuestos y seguros, corren a cargo de los arrendatarios. El 42 por ciento restante incluye arrendamientos dentro de centros de datos de colocación donde Ascendas Reit poseerá la M&E y es responsable de los gastos de propiedad.
6. Refuerza la base de clientes general con compañías de alta calidad
La cartera objetivo está un 97,9%[9] ocupada por 14 clientes establecidos y de alta calidad. Estos clientes operan en un rango de industrias, como servicios financieros, telecomunicaciones, tecnología de la información, comercio minorista (supermercados) y educación y están arrendando las propiedades para sus requisitos de centros de datos.
7. Adquisición acumulativa de Distribución por Unidad ("DPU")
El resultado de la renta de propiedad neta ("NPI")[10] para el primer año es de aproximadamente el 6,0% y 5,7% de costes pre-transacción y costes post-transacción, respectivamente. El impacto pro forma en la DPU para el año financiero que comenzó el 1 de enero de 2020 y terminó el 31 de diciembre de 2020 será una mejora de los 0,189 céntimos de Singapur asumiendo que la Adquisición propuesta se completase el 1 de enero de 2020.[11]
Detalles de la adquisición
Ascendas Reit, a través de sus filiales de plena propiedad, ha entrado hoy en un acuerdo de venta y compra con el vendedor y se espera que complete la Adquisición propuesta hoy en horario británico.
La consideración total de 904,6 millones de dólares singapurenses está en línea con las evaluaciones independientes del mercado de las propiedades objetivo, que ascienden a 905,0 millones de dólares singapurenses[12].
(CONTINUA)