Por Sonya Dowsett
MADRID, 27 oct, 27 Oct. (Reuters/EP) -
- El año pasado, el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid vendieron casi 5.000 departamentos con alquileres controlados a fondos de capital privado, incluyendo Goldman Sachs y Blackstone.
En aquel momento, a sus inquilinos se les dijo que las condiciones de sus alquileres se mantendrían estables.
Sin embargo, al expirar sus contratos, decenas de personas han recibido demandas de rentas más altas, se les ha dicho que se incrementarían de forma drástica, poniéndolos bajo la amenaza del desalojo u obligándolos a mudarse para escapar de la inseguridad. Miles de personas con bajos recursos dependen ahora de la generosidad del capital privado para mantener sus hogares.
Jamila Bouzelmat es una de ellas.
Madre de seis hijos, Jamila ocupa un departamento de cuatro dormitorios en un barrio de la capital española que fue comprado conjuntamente por Goldman y una empresa española.
La mujer de 44 años dijo que hasta marzo su familia pagaba 58 euros al mes (73 dólares) por el alquiler con los 500 euros de subsidio que cobra su marido desempleado. En abril, según mostró su extracto bancario, sus nuevos caseros cobraron 436 euros de su cuenta bancaria.
Se dio cuenta del cargo cuando trató de pagar una factura de la electricidad.
"Fuimos a sacar dinero y no quedaba ni un céntimo en el banco", explicó mientras su hija de 18 meses jugaba a sus pies.
La mujer recibe ayudas de caridad para mantener a sus hijos de entre 18 meses y 19 años de edad y ahora vive con el miedo de la factura del alquiler. Goldman rehusó hacer comentarios.
En los edificios vendidos a los fondos, Reuters ha hablado con más de cuarenta inquilinos que afrontan dificultades similares. Entre ellos se encuentran algunos de los segmentos más vulnerables de la población de Madrid: una madre soltera desempleada con cinco hijos, una de ellas con discapacidad severa, por ejemplo, o un paciente con VIH y un solo pulmón.
Los desalojos de ambas se pararon en el último momento.
Nada sugiere que los compradores hayan actuado ilegalmente. Con la adquisición de alrededor del 15 por ciento de las viviendas sociales públicas de Madrid, los nuevos propietarios están simplemente ejerciendo su derecho a cobrar rentas actualizadas una vez que hayan vencido las reducidas.
Sin embargo, los concejales socialistas en Madrid han puesto en marcha demandas dirigidas a los organismos estatales que vendieron las casas de renta baja y los inquilinos se reúnen semanalmente para organizar protestas en las calles.
Los desalojos ordenados y pospuestos por los nuevos propietarios están teniendo una amplia repercusión mediática.
Este es solo uno de los numerosos problemas que todavía enfrenta un país que trata de reponerse del histórico colapso del mercado inmobiliario y de una profunda crisis económica.
Entre 2007 y 2013, los precios de la vivienda en España han caído más de un 40 por ciento. Más de tres millones de casas están vacías, según datos oficiales en uno de los países con la menor reserva de vivienda social en Europa en un momento en el que el Gobierno regional sufre fuertes restricciones presupuestarias y ha vendido cuando ha podido, incluso a precios de saldo.
A los inversores que han comprado las viviendas el negocio les ha salido bien. A los inquilinos, no tanto. Aquellos con menores recursos se han venido beneficiando de reducciones de la renta, algunos de ellos oficialmente documentados, otros con acuerdos informales.
De las casas compradas por Goldman, alrededor de 400 se benefician de reducciones de renta oficiales, de acuerdo con una fuente del Gobierno. Las reducciones fueron acordadas individualmente por plazos de hasta dos años y algunos inquilinos suelen pagar menos del 20 por ciento de las tarifas habituales. Los acuerdos informales son difíciles de reflejar.
Los departamentos fueron vendidos por dos agencias oficiales. Una de ellas, la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo (EMVS), dijo a Reuters que las ventas fueron cruciales para pagar la deuda, pero no quiso responder a preguntas sobre el número de inquilinos afectados.
La otra, el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), vendió sus pisos a Goldman Sachs International y Azora, un fondo español que invierte en inmuebles de alquiler. Azora contrató a la compañía Encasa Cibeles para gestionar los pisos y tanto Goldman como Azora trasladan las cuestiones planteadas a esa empresa.
En el caso de Bouzelmat, cuyo acuerdo de renta finaliza en marzo, un portavoz de Encasa Cibeles declinó hacer comentarios en relación con "procesos o métodos de pago", pero dijo que había estado pagando por debito directo.
La compañía dijo que respeta los contratos en curso, incluyendo las reducciones de renta y que, una vez que expiren los contratos, se revisará cada inquilino caso por caso.
"Los desahucios ocurren en un número de casos extremadamente pequeño", dijo la portavoz. "Nuestra prioridad es ayudar a aquellos que lo necesiten y estamos haciéndolo con un equipo de trabajadores sociales, tratanto de ayudar a los más vulnerables", añadió.
Pablo Sola, portavoz del IVIMA, explicó que el acuerdo había sido ejemplar y que el IVIMA tiene reuniones con Encasa Cibeles cada semana para asegurarse de que "ninguna persona que quiera pagar" sea desahuciada.
"El Gobierno de Madrid no se lava las manos en la gestión de estos pisos. Estamos siguiendo el proceso para evitar desahucios de familias con dificultades económicas", dijo.
El mercado inmobiliario relacionado con el sector público está arrojando ganadores y perdedores. España necesita nueva inversión para poner un piso al mercado inmobiliario, condición necesaria para una mayor recuperación, pero al mismo tiempo la seguridad social necesita fondos. El economista Miguel Hernández dijo que la inversión extranjera juega un importante papel a la hora de facilitar capital a las instituciones públicas.
"Podría parecer que estos fondos aparecen como buitres, pero están ayudando al sistema, porque las administraciones tienen muy pocas opciones para conseguir la liquidez que necesitan", dijo Hernández, profesor en la IE Business School.
"UN BUEN PRECIO"
Bouzelmat vive en un edificio de ladrillo en Vallecas, un barrio obrero del sur de Madrid, donde se construyeron cientos de edificios nuevos - muchos de ellos de protección oficial - durante el boom inmobiliario de principios de la década de 2000.
Con el estallido de la burbuja en el 2008, el presupuesto de España para vivienda se hundió. Pasó de 1.400 millones de euros a los 800 millones actuales. Esto dejó a los gobiernos locales luchando por controlar costos y buscando privatizaciones. Para atraer inversores extranjeros, Madrid endureció las leyes de alquiler, facilitando a los propietarios echar a los inquilinos morosos. Funcionó: la inversión inmobiliaria en España se multiplicó por 12 el año pasado, a 5.200 millones de euros.
Un informe confidencial de mayo de 2013 - encargado por el Ayuntamiento de Madrid y preparado por PwC - mostró que la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) era insostenible.
La EMVS, creada hace 30 años para facilitar el acceso a la vivienda a las clases más humildes, tenía unos costos financieros más altos que sus ingresos. El informe de PwC recomendó a Madrid vender algunos inmuebles inmediatamente.
En julio de 2013, la ciudad vendió 1.860 inmuebles a un fondo propiedad de Blackstone y el fondo español Magic Real Estate. El precio medio por vivienda rondaba los 67.200 euros.
La EMVS dijo que las ventas eran cruciales para rebajar su deuda. El concejal de Izquierda Unida Ángel Pérez dijo que era un ultraje. "Están ustedes jugando con la vida de la gente", dijo en una sesión municipal. Blackstone no realizó comentarios. Magic Real Estate no respondió.
Semanas después de la venta del Ayuntamiento de Madrid, el IVIMA vendió otros 2.935 pisos - incluido el de Bouzelmat - a Goldman Sachs y Azora por alrededor de 68.500 euros cada uno.
Si se estima un tamaño medio de 70 metros por los pisos vendidos, Goldman y Blackstone y sus socios españoles pagaron alrededor de 970 euros por metro cuadrado en estas operaciones. Los pisos en Vallecas se venden por alrededor de 2.000 euros el metro cuadrado, según muestran las páginas web de las inmobiliarias, cerca de 200.000 euros por un piso de 100 metros cuadrados.
"El precio por unidad fue muy barato", afirma Fernando Encinar, presidente de la página web inmobiliaria Idealista.com. "En cualquier mercado, si compras un gran volumen, consigues un buen precio", añadió.
"NO HACER NADA"
El pasado octubre, Pablo Cavero, consejero madrileño de transporte, infraestructura y vivienda, dijo en una sesión de la Asamblea de Madrid que el único cambio para los inquilinos del IVIMA sería "el nombre de la factura del alquiler", según muestra la grabación de la sesión. No quiso ser entrevistado.
Ese mes, los inquilinos del bloque de Bouzelmat, algunos con reducciones oficiales de renta, recibieron una carta de Encasa Cibeles diciendo: "El contrato de renta no sufrirá ningún cambio. Mantendréis las mismas condiciones de alquiler que tenéis actualmente, incluido el pago mensual y la duración de vuestro contrato".
La carta, a la que Reuters tuvo acceso, decía que los inquilinos no tenían que hacer nada.
No mencionaba qué pasaría una vez que expiraran esos contratos, ni hacía referencia a las rentas reducidas.
Esos eran acuerdos separados que cada inquilino tenía con el propietario estatal. Por ejemplo, si un inquilino perdía su trabajo, debían enviar documentación y el IVIMA garantizaría una reducción discrecional durante un periodo establecido, según documentos vistos por Reuters.
De las 20.000 viviendas que el IVIMA posee, cerca de un 27 por ciento tienen reducciones en la renta de entre el 5 y el 95 por ciento, dijo una fuente cercana al IVIMA.
A finales del año pasado, Encasa Cibeles invitó a cuatro representantes de los inquilinos del bloque de Bouzelmat a una reunión. La compañía les dijo que las reducciones de renta no serían renovadas una vez los contratos expirasen.
"Encasa Cibeles nos dijo que respetarían las reducciones hasta que el contrato finalizase pero que luego volverían a la tarifa base, porque no era una organización de caridad", dijo Saida Juárez, representante de los inquilinos del bloque.
"PAGO COMPLETO"
Yasmin Rubiano, una peluquera desempleada y madre de tres hijos, vive en un piso cuyos dueños son ahora Goldman y Azora. Rubiano dijo que dejó de recibir el recibo impreso del alquiler cuando su renta reducida de 50 euros mensuales finalizó en diciembre del 2013, aunque no fue avisada por los nuevos propietarios.
En enero, comenzó a recibir mensualmente mensajes de texto de su banco que mostró a esta reportera, avisándola de que se la reclamaban 498,18 euros. Ha estado pagando 100 euros al mes como muestra de buena voluntad, pero no podía pagar más. En marzo, dijo Rubiano, recibió una carta de Encasa Cibeles exigiéndole el pago completo bajo amenaza de acciones legales.
El portavoz de Encasa Cibeles dijo que no tenía nada que ver con los mensajes de texto. Los trabajadores sociales habían estado tratando de encontrar la mejor solución para la familia, que aún sigue viviendo en el piso, añadió. "Encasa Cibeles no ha comenzado ningún tipo de acción legal contra ellos".
La situación con Blackstone y Magic Real Estate es ligeramente diferente. Sus inquilinos por lo general tienen contratos a más largo plazo y menos acuerdos formales de rentas bajas, aunque muchos pagan por debajo de los precios del mercado.
En cuanto a los pisos de Goldman, a los inquilinos se les dijo que nada iba a cambiar: "Los contratos ... están garantizados", señalaba la EMVS en una nota de prensa en julio, asegurando que lo único que iba a cambiar en el documento del alquiler sería el emisor.
Con los contratos a punto de vencer, al menos 20 inquilinos de un bloque han firmado nuevos contratos con fuertes subidas en el alquiler, dijo una fuente con conocimiento de la situación.
Cuando Blackstone y Magic Real Estate compraron los pisos, Jaime Gamarra, un desempleado de 62 años que recibe ayudas mensuales de menos de 400 euros, llevaba sin pagar el alquiler completo casi un año. Tras perder su trabajo, una mujer del ayuntamiento le dijo que pagase lo que pudiese.
El 12 de marzo, recibió una carta de la nueva gestoría, Fidere, diciendo que les debía 5.133,54 euros en "obligaciones inherentes" que tenía que pagar antes del 5 de marzo.
"Me agarró el pánico", dijo Gamarra. Se reunió con Fidere y le dijeron que su arreglo con el Ayuntamiento no era viable para la firma. El 24 de junio recibió una carta de desahucio. Un juez la desautorizó en septiembre, pero Fidere puede apelar. Gammar teme que le echen.
"Estos pisos se construyeron con dinero público para gente en dificultades", dijo Gamarra.
Jorge Arriba, un mecánico de coches de 37 años, vive en uno de los pisos de Blackstone; su contrato terminó en agosto. Solía pagar una renta de 415 euros mensuales, alrededor de un tercio de su sueldo. Cuando se reunió con Fidere en mayo, le dijeron que el alquiler subiría a partir de septiembre.
El 6 de agosto, los 20 inquilinos del bloque de Arriba firmaron nuevos contratos con Fidere, algunos de los cuales fueron vistos por Reuters, que estipulan una subida de más del 40 por ciento en un periodo de tres años. Blackstone remitió las peticiones de información a Fidere.
"No es cierto que es nuestra intención subir el alquiler cuando finalicen los contratos", dijo el portavoz de Fidere, Miguel Oñate en un correo electrónico. "Lo que pasa es que algunas personas han perdido el subsidio público que recibían del Ayuntamiento a la finalización del plazo administrativo que tenían concedido".
De los pisos bajo gestión de Fidere, dijo, menos del 2 por ciento han tenido problemas recurrentes con el pago.
Seis fuentes implicadas en el proceso de puja dijeron a Reuters que los oferentes conocían las delicadas circunstancias de los inquilinos. Los fondos que entraron en la fase final, nueve en total, tenían información detallada.
Las condiciones de la venta, a las que tuvo acceso Reuters, muestran que el Gobierno regional subrayaba que los nuevos propietarios debían honrar todos los derechos y obligaciones de los inquilinos.
Goldman decidió adquirir los pisos de Madrid tras un par de exitosas compras de vivienda pública en Alemania, dijo una persona familiarizada con la situación.
Goldman vio los perfiles de los inquilinos y consideró si las propiedades estaban "infrautilizadas desde un punto de vista de la rentabilidad" y si un nuevo propietario podría "mejorar los alquileres".
El negocio era especialmente atractivo porque el 85 por ciento de los pisos estaban ocupados y la mayoría de los alquileres estaban pagando su alquiler, a diferencia de otras propiedades con altos porcentajes de morosidad o estatutos que complicaban subir la renta.
Algunos políticos locales aseguran que el IVIMA actuó ilegalmente al vender los pisos baratos. La directora del IVIMA, Ana Gomendio, declinó hacer comentarios.
Ahora un juez tiene que decidir quién, si es que hay alguien, es culpable. Todos los inquilinos que hayan sido desahuciados pueden volver a solicitar vivienda social. Cerca de 13.000 familias ya están en lista de espera para pisos del Ayuntamiento de Madrid, dijo una fuente próxima al municipio.
(Traducido por Carlos Ruano, Andrés González y Jose Rodríguez en Madrid, Editado en español por Juana Casas en Santiago de Chile)